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現(xiàn)在對(duì)于很多人來(lái)說，最大的壓力就是買房。在買房之前，他們努力想擁有一套屬于自己的房子。買房后壓力倍增，生活質(zhì)量急劇下降。原因很簡(jiǎn)單。買房不僅是前期的首付，后期還要還房貸。

可見，在買房之前，不僅要清楚了解項(xiàng)目信息，還要掌握按揭的相關(guān)知識(shí)。

貸款年限

貸款年限為整數(shù)年，一般為5年、10年、15年、20年、30年，可以根據(jù)你的還款能力決定。如果是公積金貸款，房齡5年的第二套新房，最長(zhǎng)可貸30年，如果是5年以外的房子，最長(zhǎng)可貸15年。

年齡方面，各家銀行對(duì)借款人的年齡要求不同。有的銀行要求男性借款人不到65歲，女性借款人不到60歲；一些銀行要求借款人年齡小于70歲。

如果還款能力強(qiáng)，建議盡量縮短使用年限。畢竟60歲以后繼續(xù)工作的機(jī)會(huì)比較少。

貸多少合適

目前我國(guó)的住房貸款主要有以下兩種：公積金貸款和商業(yè)貸款。眾所周知，公積金貸款年利率為3.25%(5年以上)；商業(yè)貸款方面，根據(jù)央行最新標(biāo)準(zhǔn)，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮。

不管是寶雞還是其他城市，貸款買房首套肯定是最劃算的。寶雞首套房首付30%，利率比二套房低。如果以后想貸款買二套房，首付可能要從30%提高到40%，甚至更高。此外，利率還會(huì)更高。

所以不管你手里錢多還是錢少，如果是首套房都應(yīng)該盡可能首付3成，貸款7成，就算手頭有余錢還可以用做其他。

還款方式

目前，我國(guó)房貸的還款方式只有兩種：即等額本息和等額本金。

等額本金：

即每月支付固定的本金利息。這種房貸還款方式的特點(diǎn)是前期月供高，后期還清大部分本金后迅速下降。

等額本息：

每個(gè)月的月供金額是固定的，包含浮動(dòng)的本金利息。特點(diǎn)：量是固定的，所以好記。然后，最初的月供幾乎全是利息，越往后本金的比例越大，最后支付的幾乎都是本金。

以總房?jī)r(jià)70萬(wàn)，首付30%，商業(yè)貸款49萬(wàn)，還款期30年計(jì)算(以下數(shù)據(jù)均用房貸計(jì)算器計(jì)算):

基準(zhǔn)利率4.9%，還款周期30年，等額還款月供約2600.56元；

可以發(fā)現(xiàn)，等額本息，每月還款2600元，共支付利息近45萬(wàn)元；在平均資本上，每月還款額逐月遞減，總利息約36萬(wàn)，比等額本息少了近9萬(wàn)。而且寶雞的銀行利率都上浮了，利率遠(yuǎn)不止4.9。

等額本金確實(shí)要比等額本息少一大部分利息，但是不是每一個(gè)人都適合等額本金的還款方式,不難發(fā)現(xiàn)，在還款初期，每月支付的平均資本要比等額本息多得多。我們每個(gè)月的工資是有限的，生活中還有很多其他的額外支出，所以不能把收入都花在月供上。

因此，對(duì)于工資水平不高的購(gòu)房者來(lái)說還是選擇等額本息的還款方式等適合一些，以防后期出現(xiàn)斷供。

另外，對(duì)于會(huì)投資的人來(lái)說，多余的錢可以用來(lái)投資，投資的收益可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過多出來(lái)的利息。

當(dāng)然，如果對(duì)你經(jīng)濟(jì)水平較好，還款根本不是問題，還是優(yōu)先推薦等額本金的還款方式。

提前還貸

根據(jù)銀行的統(tǒng)計(jì)，90%的人會(huì)選擇提前還貸。原因很簡(jiǎn)單。第一，銀行的利率高。第二，很多人受到傳統(tǒng)觀念的束縛，覺得欠銀行的錢不舒服。

其實(shí)你在辦理按揭貸款的時(shí)候，置業(yè)顧問或者銀行都會(huì)告訴你，只要貸款還滿一年，就可以大額甚至提前還款。

是要提前房貸，還是要具體情況具體分析。在用公積金貸款買房的人，建議還是不要提前還清房貸，因?yàn)楣e金的貸款利率是最低的,通貨膨脹和貨幣貶值的比率比這還要高。

有了商業(yè)貸款，如果是等額本息還款方式，只要能在貸款期限的前三分之一的時(shí)間內(nèi)還清還是合算的.因?yàn)檫@種方式，前幾年月供的利息比例比較高，還得越早，省的錢就越多，付的利息就越少。

因?yàn)?strong>等額本金的還款方式則需要在貸款期限的錢二分之一的時(shí)間內(nèi)還清才合算。每月支付的本金是固定的，所以

取，一是按照提前還款時(shí)的未結(jié)余額的百分比計(jì)算（一般是2%到5%），二是若干個(gè)月份的利息。

各銀行政策

【招商銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取不低于實(shí)際還款額三個(gè)月的利息。貸款滿一年后提前還款，收取不低于實(shí)際還款額一個(gè)月的利息。

【建設(shè)銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取提前還款額的百分之三。

貸款一年到兩年提前還款，收取提前還款額的百分之二。

貸款兩年到三年提前還款，收取提前還款額的百分之一。

【農(nóng)業(yè)銀行】

貸款不滿一年提前還款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率為貸款利率除以12個(gè)月減去還款月數(shù)。

貸款滿一年后提前還款，只要之前沒有任何提前還款記錄，則不收取違約金。如已采取過提前還款的，一年之后再申請(qǐng)者，也不收取違約金。

【工商銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取提前還款金額的百分之五作為違約金。

貸款滿一年后提前還款，則不收取任何違約金。

【中國(guó)銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取最高不超過六個(gè)月利息違約金（按照提前還款日的貸款利率計(jì)算）。

貸款滿一年后提前還款，則不收取違約金。

【交通銀行】

部分提前還貸規(guī)定最低不能少于每月還款額的6倍，最高不能超過每月還款額的35％，部分提前還款者可每年免費(fèi)還款一次。

全部提前還款者需承擔(dān)支付違約金，收取當(dāng)次還款金額的1％。但具體還款金額還需按照合同實(shí)施。

【廣發(fā)銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取兩個(gè)月利息作為違約金。

貸款滿一年后提前還款，不收取任何違約金。

【光大銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取3％～6％的利息作為違約金，具體還要按照合同規(guī)定實(shí)施。

貸款滿一年后提前還款，不收取任何違約金。

【浦發(fā)銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取1.5％或3％不同利息，也有不收取違約金的，合同規(guī)定多少就收取多少。

貸款滿一年后提前還款，不收取任何違約金。

注：由于各大銀行的政策隨時(shí)調(diào)整，以上數(shù)據(jù)僅供參考，具體情況以實(shí)際執(zhí)行為準(zhǔn)。

條件允許選擇提前還款可以從負(fù)債中解脫出來(lái)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，但注意把握提前還貸時(shí)間。