今天介紹一家毀譽(yù)參半的銀行。支持者認(rèn)為這家銀行經(jīng)營(yíng)模式先進(jìn)，貸款利率遠(yuǎn)低于同業(yè)水平，是窮人的福音。反對(duì)者則認(rèn)為此種模式不適合中國(guó)國(guó)情，貸款有諸多不便之處。

這家銀行的名字叫中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行。從名字上不難猜出中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，是一家中國(guó)與德國(guó)的合資銀行，主要涉及“住房金融“相關(guān)業(yè)務(wù)。事實(shí)也正是如此，2004年，中方建設(shè)銀行與德方施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行合資成立中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，注冊(cè)資金1.5億，建設(shè)銀行持股75.1%，施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行持股24.9%。這樣的持股比例，從誕生起到現(xiàn)在沒有過絲毫的變動(dòng)。

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的股份構(gòu)成

這家銀行之所以毀譽(yù)參半，正是因?yàn)樗?dú)特的業(yè)務(wù)模式，下面我們就來看看它究竟是采用了什么樣的模式才獲得了這樣的評(píng)價(jià)。

先講故事，再說模式

在介紹它的業(yè)務(wù)模式之前，我先給大家講一個(gè)故事，以便大家能夠更好的理解這家銀行的運(yùn)作模式：

從前有個(gè)地主，他手下有10名長(zhǎng)工，這10名長(zhǎng)工想要通過努力工作，掙錢買地也做地主。由于長(zhǎng)工的資金不夠，所以就打算向地主借錢買地。地主不是個(gè)惡人，對(duì)于長(zhǎng)工的訴求也表示理解。地主愿意為長(zhǎng)工提供幫助，設(shè)立了以下規(guī)則：

一塊地為100大洋，長(zhǎng)工每人每年出10個(gè)大洋，放在地主手里，放夠一定時(shí)間，最短一年時(shí)間，地主以較低的利息借錢給長(zhǎng)工，讓長(zhǎng)工去買地。一年之后地主根據(jù)長(zhǎng)工的表現(xiàn)、出資的大小以及先后順序決定先借錢給誰來買地。借錢的金額為長(zhǎng)工交的錢以及地價(jià)減去交的錢的差額，其實(shí)就是100大洋。長(zhǎng)工只需要還差額部分即可。借款期限為十年。

長(zhǎng)工遵從了地主的規(guī)則，開始每年交錢。

第一年，地主手里有了100大洋。表現(xiàn)最優(yōu)異，出資最早的張三率先拿到了地主的借款，成為了地主。由于張三借了90大洋，加上利息，每年要還的金額為10塊大洋，這樣地主在第二年，拿著張三還的10塊大洋和剩余9名長(zhǎng)工交的90大洋，又可以給表現(xiàn)優(yōu)異的李四借款，讓其成為地主。

地主為張三、李四借完款之后，兩人都變成了地主，大家看到之后都非常開心，繼續(xù)每年交著錢，但是王五有點(diǎn)擔(dān)心。萬一我是第十年被借款的話，那我自己攢的錢就夠買地了，我為什么還要在地主那里存錢？細(xì)心的地主了解到王五的情緒之后，對(duì)王五說：“如果你能再找來幾個(gè)想當(dāng)?shù)刂鞯拈L(zhǎng)工，讓他們也每年交十個(gè)大洋，你本來排名第十，但我讓你第三年就拿到我的借款?！蓖跷辶私獾竭@個(gè)信息之后趕緊去找自己的親戚朋友，果真找來了幾個(gè)人，王五也如約早早的拿到了借款成為了地主。

陳六看到王五的做法，也找來了很多長(zhǎng)工來交錢，陳六也很快拿到了借款。隨著交錢的人越來越多，地主從一年借一次錢，變?yōu)榱艘荒杲瓒啻五X，越來越多的長(zhǎng)工通過借地主的錢買地早早的成為了地主。

專有名詞，一一解釋

故事講完了，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的運(yùn)作模式跟上邊講的故事如出一轍。中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行有幾個(gè)專有名詞，與一般銀行業(yè)務(wù)不太一樣，我們來介紹一下：

住房?jī)?chǔ)蓄合同：儲(chǔ)戶在選擇中德住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)之前，先簽訂一份住房?jī)?chǔ)蓄合同，約定未來的貸款金額，以及存款期限，存款利率，貸款利率等細(xì)項(xiàng)。

手續(xù)費(fèi)：在申請(qǐng)貸款時(shí)要收取合同額1%的手續(xù)費(fèi)。

配貸資金：配貸指的是根據(jù)住房?jī)?chǔ)蓄合同約定的銀行需要發(fā)放貸款的金額，也就是合同金額減去儲(chǔ)戶存款的差額部分。

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行

評(píng)價(jià)值：中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行會(huì)為每份合同計(jì)算評(píng)價(jià)值，評(píng)價(jià)值依據(jù)的是客戶的合同額以及存款產(chǎn)生的利息，評(píng)價(jià)值越高，就會(huì)越早獲得貸款。

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行倡導(dǎo)的是“先存后貸，利率固定，專款專用，封閉運(yùn)作”的理念。

先存后貸：若想要貸款，就必須先為貸款資金池做貢獻(xiàn)，必須先存夠一定的錢才能獲得貸款。目前中德要求的是，至少要交夠合同金額的50%以上。存款利率為0.5%左右。

利率固定：采用住房?jī)?chǔ)蓄合同的儲(chǔ)戶可享受貸款利率為3.3%的住房貸款。

?？顚Ｓ茫簝?chǔ)戶根據(jù)住房?jī)?chǔ)蓄合同繳納的存款，只能用于發(fā)放住房貸款。

封閉運(yùn)作：銀行不會(huì)將儲(chǔ)戶為了購(gòu)買住房而預(yù)先積累的資金用于其他種類的貸款，降低風(fēng)險(xiǎn)。

用一句話來概括中德住房?jī)?chǔ)蓄的住房金融業(yè)務(wù)：想要獲得低利率住房貸款的儲(chǔ)戶提前一定時(shí)間按期或一次性存入一定存款，銀行根據(jù)合同要求以及對(duì)儲(chǔ)戶的評(píng)定來為客戶發(fā)放一筆利率為3.3%的住房貸款。

毀譽(yù)參半，辯證來看

通過我上述的講解，是不是覺得這種模式還不錯(cuò)？至少儲(chǔ)戶能夠獲得利率較低的住房貸款。3.3%這個(gè)利率是不會(huì)發(fā)生變化的，無論國(guó)家是否調(diào)整人民銀行基準(zhǔn)利率，這個(gè)利率都是不變的。相比于其他銀行5%-6%的房貸利率，這個(gè)利率簡(jiǎn)直低到無法想象。

國(guó)際建筑業(yè)主與管理者協(xié)會(huì)常務(wù)副主席、商業(yè)地產(chǎn)專家陳曉歐表示：“我認(rèn)為這種模式有發(fā)展前途，因?yàn)樗膭?lì)儲(chǔ)蓄和貸款并行，這樣可以大量減少不良貸款，同時(shí)可以給老百姓提供一個(gè)更優(yōu)惠的貸款措施?！痹谥械伦》?jī)?chǔ)蓄銀行進(jìn)行審計(jì)的尉先生也表示：“息差不大、利潤(rùn)率低，應(yīng)該是中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行發(fā)展緩慢的原因。過去十年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，可惜，它沒有抓住這個(gè)時(shí)間發(fā)展壯大。”

兩個(gè)人兩個(gè)觀點(diǎn)，這家銀行之所以毀譽(yù)參半，也正是因?yàn)檫@種運(yùn)作模式。那么這種模式的不好主要體現(xiàn)在哪些方面呢？我之后發(fā)現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：

一、市場(chǎng)占有率較低

說一個(gè)模式是好是壞，最好的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)就是市場(chǎng)。從中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的官網(wǎng)介紹來看，目前這家銀行只在天津、重慶、大連和濟(jì)南有分支機(jī)構(gòu)，成立至今已經(jīng)有15年的時(shí)間，而且這家銀行還具有全國(guó)開辦分支機(jī)構(gòu)的資質(zhì)。銀行是最不嫌分支機(jī)構(gòu)多的公司，只要開起來，幾乎都能盈利。為什么這家銀行有資質(zhì)卻不在網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量上進(jìn)行擴(kuò)張呢？從這個(gè)角度可以看出此種模式一定是存在某些問題的。

二、盈利微薄

它的盈利微薄從以下幾個(gè)方面可以看出來：

員工的工資，通過多方了解得知，這家銀行的員工業(yè)務(wù)員工資幾乎不保底。有月工資2500元的甚至還有1500元的，全靠簽訂的住房?jī)?chǔ)蓄合同來提傭金。這在一般銀行里是不多見的。中德儲(chǔ)蓄銀行吸收的存款利率為0.5%，發(fā)放貸款為3.3%，息差只有2.8%，這樣的息差收益非常少，由于分支機(jī)構(gòu)少，也形成不了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。盈利微博在所難免。目前該業(yè)務(wù)在天津和重慶地區(qū)都享有政府補(bǔ)貼，據(jù)傳，在其他地區(qū)無法開立分支機(jī)構(gòu)（大連和濟(jì)南有分支機(jī)構(gòu)，但是未見官網(wǎng)有補(bǔ)貼公告），主要是因?yàn)闊o法獲得地方政府的補(bǔ)貼。這個(gè)模式對(duì)補(bǔ)貼的依賴程度還是比較高的。

三、房?jī)r(jià)上漲速度快

由于房?jī)r(jià)從2008年開始就在不停的上漲。有些地區(qū)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)是2008年前的3-5倍。這樣的上漲速度，根本經(jīng)不起等待。老百姓就是借錢也要把首付湊齊了趕緊買房。怎么可能會(huì)慢慢存著等到一定期限之后再貸款？這個(gè)模式似乎不太適合中國(guó)的國(guó)情。

四、吸收存款困難

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行吸納存款的方式與一般銀行不同，有很多條條框框，存款利息也不高，只有貸款利息低這一個(gè)抓手。一般的銀行各種攬儲(chǔ)方式齊上陣，尚且競(jìng)爭(zhēng)激烈，稍不注意就被落下。何況抓手不多的住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)。

---

登入中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的業(yè)務(wù)范圍也在不斷的擴(kuò)大，它甚至可以辦理連部分小銀行都辦理不了的銀團(tuán)貸款業(yè)務(wù)。在天津市，如果要辦理住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，不只可以在中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，還可以到建行的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行辦理?？梢钥闯?，這家銀行也正在謀求轉(zhuǎn)型，增加銀行的攬儲(chǔ)能力以及盈利能力，更好地發(fā)力住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)。

我們期待中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行能夠越辦越好，優(yōu)化運(yùn)作模式，為更多買不起房的老百姓增添助力。